หน่วยที่ 4-10 การเช่าทรัพย์

๑.ทรัพย์ที่ให้เช่าได้

ทรัพย์สิ่งของใด เจ้าของย่อมนำออกให้ผู้อื่นเช่าได้เสมอไม่ว่าทรัพย์นั้นจะมีขนาดเล็กหรือใหญ่ เคลื่อนย้ายได้หรือไม่ได้ก็ตาม ทรัพย์ที่เช่านี้แบ่งได้ ๒ ประเภท

( ๑ ) อสังหาริมทรัพย์ คือ สิ่งที่ยึดติดอยู่กับพื้นดินเคลื่อนย้ายไม่ได้ เช่น ที่ดิน สวน บ้าน ตึกแถว เป็นต้น
( ๒ ) สังหาริมทรัพย์ คือ สิ่งที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ เช่น ช้าง ม้า วัว ควาย รถยนต์ เรือ เกวียน เป็นต้น

๒.หลักฐานการเช่า

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีการทำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ( ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ) ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือจะฟ้องร้องให้ปฏิบัติตาม สัญญาเช่าไม่ได้

๓.หลักฐานเป็นหนังสือ

ไม่จำเป็นจะต้องเป็นรูปหนังสือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งฉบับ แต่จะเป็นหนังสือใด ๆ ก็ย่อมได้ เช่น จดหมายที่ผู้ให้เช่าเขียนถึงกัน เพื่อตกลงราคาค่าเช่า หรือ ใบเสร็จรับเงิน ค่าเช่า เป็นต้น ดังนั้นหลักฐานเป็นหนังสือจะเป็นในลักษณะใดก็ได้ สำคัญอยู่ที่ว่า ข้อความในหนังสือนั้นแสดงให้เห็นว่าได้มีสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็พอจะใช้ยันผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าแล้ว หลักฐานเป็นหนังสือนี้ ไม่จำเป็นจะต้องมีอยู่ในขณะตกลงทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น แม้จะมีขึ้นภายหลังจากการตกลงทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์แล้ว ก็ใช้ได้
ถ้ามีการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า ๓ ปี ( กฎหมายห้ามเกิน ๓๐ ปี ) หรือมีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่า หรือผู้ให้เช่าจะต้องนำสัญญานั้นไปจดทะเบียนการเช่าต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าเป็นการเช่าบ้านหรือ ตึกแถวต้องไปจดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ ที่บ้าน หรือตึกแถวนั้นตั้งอยู่ ถ้าเช่าที่ดิน ( รวมทั้งบ้านด้วยก็ได้ ) ต้องไปจดทะเบียน ที่สำนักงานที่ดินประจำจังหวัด

การเช่าสังหาริมทรัพย์ แม้ว่า ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ เช่นตกลงทำสัญญาเช่าด้วยวาจา ก็ฟ้องร้องบังคับกันได้

๔.การโอนความเป็นเจ้าของ

( ๑ ) ในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า ไม่ทำให้สัญญาเช่าที่ทำไว้เดิมสิ้นสุดลง เจ้าของคนใหม่ต้องยอมรับรู้ และผูกพันตามสัญญาเช่าที่เจ้าของเดิมทำไว้ เจ้าของ คนใหม่จึงกลายเป็นผู้ให้เช่า

( ๒ ) ในสังหาริมทรัพย์ ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง เจ้าของคนใหม่ เรียกเอาทรัพย์ที่เช่าคืนได้ ถ้าผู้เช่าเสียหาย เช่น ให้ค่าเช่าล่วงหน้า ๒ เดือน ก็ต้องไปทวง คือเอาจากเจ้าของเดิม

๕. เช่าช่วง

คือ การที่ผู้เช่าเอาทรัพย์ที่ตนเช่าให้คนอื่นเช่าต่อไม่ว่าจะทั้งหมดหรือ แต่บางส่วน เช่น ก เช่าเรือ ข แล้ว ก เอาเรือที่ตนเช่าไปให้ ค เช่าต่อ การเช่าช่วงถือเป็นการผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา เรียกเอาทรัพย์ ที่เช่าคืนได้ เว้นแต่ผู้ให้เช่าอนุญาต ในกรณีเช่นนี้เมื่อมีการเช่าช่วง ผู้เช่าช่วง ต้องรับผิดชอบโดยตรงต่อผู้ให้เช่า

๖.สัญญาเช่าต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา

คือ การที่ผู้เช่าตกลงทำการอย่างหนึ่งอย่างใดให้เกิดประโยชน์ใน ทรัพย์ที่เช่า เช่น ผู้เช่า รับซ่อมแซมและต่อเติมบ้านเช่า ปลูกต้นไม้ ลงในดินที่เช่า หรือออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกที่เช่า เป็นต้น สัญญาชนิดนี้มีผลผูกพันและฟ้องร้องบังคับกันได้ แม้ไม่มีหลักฐานการเช่า หรือแม้ว่า เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เกินกว่า ๓ ปี ก็ไม่ต้องทำเป็นหนังสือและ จดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นอกจากนี้ผู้เช่ายังสามารถ ฟ้องบังคับผู้ให้เช่า จดทะเบียนการเช่าได้ด้วย

เมื่อผู้เช่าตายสัญญาชนิดนี้ไม่ระงับ ทายาทของผู้เช่า ( พ่อ แม่ ลูก หลานของผู้เช่า ) มีสิทธิเช่าได้ต่อไปจนกว่าจะครบอายุสัญญา

๗. การสิ้นสุดแห่งสัญญาเช่า

( ๑ ) ถ้าเป็นสัญญาเช่ามีกำหนดเวลาการเช่าไว้ เมื่อสิ้นเวลาที่ได้ตกลงกันไว้แล้ว สัญญาเช่าก็หมดอายุ ( ๒ ) สัญญาเช่าย่อมระงับลงเมื่อทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไป ทั้งหมด เช่น บ้านที่เช่าถูกไฟไหม้
( ๓ ) สัญญาเช่าระงับลงเมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย
( ๔ ) วิธีการบอกเลิกสัญญาเช่าชนิดที่ไม่กำหนดระยะเวลา ที่ให้เช่านั้น ทั้งฝ่ายผู้ให้เช่าและผู้เช่าต่างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ โดยการให้คำบอกกล่าว เลิกสัญญา ซึ่งต้องบอกกล่าวล่วงหน้า ในระยะเวลา ไม่น้อยกว่ากำหนดชำระค่าเช่า ระยะหนึ่ง เช่น กำหนดชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน ให้บอกกล่าวล่วงหน้า ๑ เดือน
( ๕ ) ถ้าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าสามารถ บอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที ถ้าการเช่านั้นมีการตกลงชำระค่าเช่ากัน น้อยกว่ารายเดือน เช่น ชำระเป็นรายวัน รายสัปดาห์ หรือรายปักษ์ เป็นต้น แต่หากมีการตกลงชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน หรือกว่ารายเดือน ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้ให้ชำระค่าเช่า ภายในเวลาอย่างน้อย ๑๕ วัน หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ในเวลาที่กำหนด ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้

 

ใส่ความเห็น

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s